La vendita immobiliare nel Cambio di Casa.

Vediamo di analizzare uno dei temi più caldi della vendita immobiliare che può aiutare a decidere più serenamente di vendere un immobile.

Prima Vendere Casa o prima Trovare la Nuova?

Ho ricevuto in questi giorni una mail in cui mi venivano posti alcuni quesiti sulla vendita immobiliare finalizzata al riacquisto di un’altra abitazione. Ho pertanto deciso di creare un apposito articolo, perchè credo riguardi molti degli utenti di questo Blog.

La lettera di una follower del Blog

Vediamo di dare delle risposte. Alcuni acquirenti (Buyer) possono acquistare casa senza dover vendere la propria prima. Altri invece dovranno vendere per riacquistare. E’ questo secondo caso che analizzeremo oggi.

Step 1. Acquirente o venditrice?

Prima di rispondere direi che è bene capire la logica che consentirà a Marta di poter riacquistare.

In questo caso il fine della vendita è quello di riacquistare.

Ragioniamo sulla logica.

Per comperare casa ci vuole disponibilità economica e soltanto in quel caso ci si può considerare un buyer .
Quindi Marta per riacquistare dovrà trovarsi nelle condizioni di avere disponibilità economiche necessarie al riacquisto.
Ma lo è al momento? NO. Lo sarà solamente una volta che avrà venduto il suo immobile. –>Quindi non è una Buyer.
E’ piuttosto una venditrice di casa (Seller).

Quindi da li bisogna partire.

Il primo passo sarà vendere casa.

Snocciolato il primo dubbio:

Step2. Come fare per non trovarsi impreparati, una volta venduta la propria casa, per il riacquisto successivo?

Bisognerà fare parallelamente due cose:

1. La prima mettere in vendita la propria abitazione facendo presente ai buyer interessati, che la vendita della nostra casa è subordinata al riacquisto;
2. la seconda sarà quella di cercare di individuare sin da subito un ventaglio di soluzioni da riacquistare.

Detto così risulta facile. Ma come effettivamente si svolgerà il tutto senza intoppi?

1° problema: E’ operazione ardua trovare dei buyer che per un tempo indeterminato aspettino che vendiamo casa per poi mantenere le promesse di acquistare la nostra casa. Nel frattempo usciranno altre case sul mercato che potrebbero far cambiare idea ai nostri buyer.

2* problema: non è cosa facile far digerire ai buyer che vorremmo vendere ma che non possiamo, perchè non abbiamo potuto dare nessun passo per l’acquisto di un’altra casa.

3° problema: se prendiamo in considerazione l’acquisto di una sola casa rischiamo di azzerare il processo di vendita se nel frattempo viene venduta.

Allora procediamo in questa maniera.

Per prima cosa, cominciamo a considerare l’acquisto di un ventaglio di abitazioni confacenti alle nostre esigenze, in modo che quando arriveranno i buyer potremo accordarci sul prezzo di vendita della nostra casa e accettare una loro offerta scritta per l’acquisto con un rogito almeno a 6 mesi di distanza dalla proposta ricevuta.

La nostra accettazione dovrà essere poi subordinata alla formulazione e accettazione a nostra volta, di una nuova proposta di acquisto a stretto giro (suggerisco 1 mese al massimo 2 dalla proposta ricevuta), di un’altra abitazione .

Stabilire poi i tempi di rogito che coincidano con i tempi di vendita della nostra sarà una accortezza che dovremo avere.

In questa maniera ho risposto alla prima parte della mail.

Veniamo ora al riacquisto.

Come fare nel ventaglio di ipotesi di riacquisto a considerare quelli potenzialmente acquistabili a reali prezzi di mercato e non sovrapprezzo?

Alcuni suggerimenti per il riacquisto di immobili.

1. tenere presente che molti seller di immobili sul mercato da tempo a prezzi fuori mercato possono essere interesati ad accettare proposte di  mercato per il fatto di aver ricevuto pochissime visite e presumibilmente zero proposte. Quindi possono risultare immobili comunque da prendere in considerazione. Suggerimento: in questo caso suggerisco di non fare accordi a voce per non sentirsi dire di no inutilmente, ma andare a concordare il prezzo di acquisto soltanto una volta che si ha disponibilità di denaro, in quanto si tratta solitamente di persone per le quali la trattativa economica si potrebbe basare anche sui tempi di vendita (magari sono stanchi di tenere sul mercato il proprio immobile).
2. prendere in considerazione immobili a prezzo di mercato e provare a concordare già in anticipo un prezzo di acquisto.
   Suggerimento: in questo caso si potrebbero anche formulare proposte subordinate alla vendita del nostro, nel caso i seller fossero disposti ad accettare.
3. Fare proposte brevi a 3 o massimo 5gg di scadenza, per non precludersi la possibilità di poter formulare una proposta d’acquisto ad un secondo immobile e così via.

Ultimo chiarimento:

Nella fase di riacquisto, non rischio di perdere il Maggior Profitto ottenuto dalla vendita?

Chi vende per ricomprare ha un doppio vantaggio. Quello di non subire crisi e allo stesso tempo di spendere meno per riacquistare.

Esempio.

La casa che ieri costava 800.000€, oggi costa 600.000€
La tua che hai pagato 600.000€ oggi vale 450.000€ ragione per la quale prima della crisi dovevi una differenza di 200.000€ per passare dalla tua all’altra. Oggi te ne bastano 150.000€ per fare il salto di qualità. Ragione per la quale chi vuole migliorare il proprio stile di vita passando da un’abitazione media ad una di maggior valore ha oggi tutto il tornaconto per farlo.
Se vuoi fare il contrario puoi sempre farlo perchè, se segui le modalità operative e i consigli che suggerisco nel mio Blog, otterrai di più dalla tua casa potendola vendere magari anche a 650.000€ e potrai così aquistare quella da 450.000€ tenendoti in tasca i famosi 200.000€ di cui sopra come se nulla fosse cambiato rispetto a ieri.
In sostanza ciò che ti voglio dire è che è possibile e ragionevolmente conveniente, vendere per riacquistare in questo momento di mercato volto al ribasso e con scarsa capacità di commercializzare gli immobili in generale, in Italia e nello specifico anche a Roma, perchè esistono soluzioni che ti possono permettere di distinguerti rispetto alla bassa qualità di azioni di marketing che vedo applicate a tutt’oggi a Roma e oltre.

Credo di aver snocciolato a sufficienza alcuni dei dubbi di Marta e di chi oggi deve vendere per poter riacquistare.

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