Valutazione Immobili: Quali sono i Fattori?

Una delle attività principali che svolgo come Agente Immobiliare, è quella della valutazione di immobili.

Valutazioni Immobiliari per Vendere; o, come Consulente di Parte, per un Acquisto; oppure ancora per Divisioni Ereditarie; o per Finalità Giuridiche in tema di Separazioni tra Coniugi; o per Periziare Immobili su cui dovrà gravare un’Ipoteca per Mutuo Volontario (per acquisto casa) o a Garanzia di un Prestito.

Se c’è quindi un aspetto che so ben argomentare e valutare, è certamente quanto possa valere un immobile.

Ma quale procedimento seguo? Certamente, anche grazie all’esperienza. Ma non solo!
Attraverso il mio Blog avrai visto che uno dei temi trattati è proprio quello della valutazione immobili.

Ad ogni modo, ti riporto alcuni cenni che possono darti indicazioni di massima, sui fattori principali che esamino quando effettuo valutazioni immobiliari, in modo che potrai prendere spunto da queste indicazioni per poi approfondire e completare l’argomentazione mediante la lettura di altri articoli o contattandomi direttamente..

L’illusione dell’indiscusso Protagonista.

Di solito si pensa che quando un immobile viene messo in pubblicità, sarà “indiscusso protagonista” del mercato immobiliare di una determinata zona, soltanto perché ben pubblicizzato e perché l’incarico di vendita è stato conferito ad un agente immobiliare che è in grado di negoziare bene.

In realtà, purtroppo,  non avviene quasi mai così tranne rari casi di dimore di Prestigio o immobili di Lusso.

Anzi, spesso, proprio perché questo non avviene, si rischia qualche dissidio tra agenti immobiliari e proprietari di immobili.

I proprietari pensano, allora, ad un problema legato alla pubblicità e quindi si metteranno a verificare che sia stato pubblicato in maniera corretta e professionale su ogni portale immobiliare.

O riconsiderano le capacità di negoziazione dell’agente immobiliare, su quale all’inizio riponevano completa fiducia, chiedendo ora spiegazioni su tutte le visite effettuate.

L’agente immobiliare, ricorderà allora, come già aveva accennato, che la “crisi” ha investito molti settori, tra cui quello immobiliare, ragione per la quale bisognerà ridimensionare il prezzo richiesto in pubblicità,  per ottenere più visite all’immobile.

Il vero problema.

In realtà il problema non nasce quando l’immobile è in pubblicità, ma “a monte”, cioè prima di uscire in pubblicità.

Non si può pretendere di ottenere visite ad un immobile valutato male e che, quindi, esce con presupposti errati sul mercato. Perciò, se ci si accorge di ciò, soltanto dopo essere usciti in pubblicità, si è già perso troppo tempo e denaro e probabilmente potresti trovarti in difficoltà a ottenere quanto all’inizio potevi ragionevolmente sperare di ottenere.

Analizziamo ora, i fattori di solito presi in considerazione:

1. Mq dell’immobile;
2. Prezzi al Mq;

Riguardo i Mq dell’immobile: di quanti parliamo? Sono quelli indicati dal proprietario? O sono quelli misurati dall’agente immobiliare? Lo dico perché ci si confonde spesso già qui. Ci si confonde anche tra metri commerciali, superfici lorde, superfici calpestabili, ecc.  In sostanza già non si sa quali sono le quantità di mq da vendere.

⇒ C O N F U S I O N E

Prezzi al Mq: di quali parliamo? dei valori dell’Agenzia del Territorio di 6/7 mesi fa? Quelli che in gergo vengono chiamati valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)? Quelli dei borsini immobiliari delle singole agenzie o singoli marchi? Quelli del Sole24Ore? Quelli dell’agenzia di quartiere?

⇒ C O N F U S I O N E

Se questi sono i fattori di valutazione che dovrebbero consentirti di vendere il tuo immobile, allora credo che siamo distanti da far chiarezza sul reale valore del tuo immobile!

Gli elementi indispensabili:

Vediamo quelli che dovrai tenere in considerazione:

1. Calcolo dei Mq Commerciali dell’immobile;
2. Analisi della Domanda di una tipologia di immobile in una determinata zona;
3. Analisi dell’Offerta di una tipologia di immobile in una determinata zona;
4. Caratteristiche che rendono unico l’immobile da valutare rispetto ad altri.

Vediamo il Punto 1. La Superficie Commerciale.

Quando un immobile viene messo in vendita non lo sono soltanto i mq abitabili di un’abitazione, ma tutta la superficie di proprietà dell’immobile, siano essi vani serventi, che pertinenze.

Una volta, mi trovai di fronte ad una inserzione di un privato che non conosceva regole del Mercato Immobiliare, che aveva pubblicato un annuncio di questo tipo:

Tipologia: Appartamento

Superficie: Mq 300

“Vendesi appartamento di mq 100 con 200mq di giardino…”

Ovviamente era un annuncio nel quale si capiva bene l’errore, ma nel calcolo dei valori al mq, era ben al di sotto della media di zona, quindi era molto cliccato, anche se in realtà non riceveva telefonate.

Per ovviare a cose di questo tipo, già da moltissimi anni, si è deciso di utilizzare i mq commerciali per fare gli annunci immobiliari e non le superfici lorde.

Infatti, dato che non è possibile considerare molte parti delle superfici  di “servizio” utili dell’appartamento, alla stregua di altre “principali”, allora si necessita di evidenziare quelle che sono definite superfici commerciali dell’immobile anziché le superfici lorde.

Con le superfici commerciali, si può considerare una certa percentuale di superficie di servizio, alla stregua di quella dei vani principali e poter procedere serenamente alla valutazione dell’immobile.

Per questo ogni volta che si risponde ad un annuncio, si dovrà richiedere di volta in volta, quali siano le superfici utili dell’appartamento; proprio perché non è possibile pubblicizzare un immobile, partendo dalle superfici utili.

Per una trattazione completa su questo calcolo ti rimando ai Tutorial del Metodo VIMP.

Gli elementi indispensabili:

Punto 2. La Domanda.

La “Domanda” è uno degli attori del processo di vendita di un immobile, che non va trascurato.

Se si valutasse un immobile e si mettesse subito in vendita senza ragionare sulla Domanda, si finirebbe per proporre un prodotto che vada bene a chiunque e a nessuno.

Quando si vende un bene, si dovrà sapere chi sarà, in linea di massima, il  tipo di cliente che potrebbe essere interessato; cioè l’interlocutore a cui rivolgere la pubblicità.

La pubblicità di cioccolatini a “San Valentino” è rivolta agli innamorati; per le merendine della colazione, ci si rivolge alla famiglia, ecc… Chi fa la pubblicità lo sa. E così dovrebbe essere anche nella pubblicità immobiliare.

Se ci si rivolge ad un tipo di pubblico, questo si sentirà più coinvolto nel porre attenzione all’annuncio.

Se invece ci si rivolgerà ad un pubblico generalista, si rischierà molto di non coinvolgere i potenziali acquirenti e di non ricevere alcuna chiamata.

Punto 3. L’Offerta.

Riferendomi sempre a quanto dicevo all’inizio, un immobile sul mercato è quasi mai assoluto protagonista del mercato immobiliare di una determinata zona perchè di solito c’è una offerta analoga di numerosi altri immobili in vendita. Per questo prima di immettere sul mercato un nuovo immobile, bisognerà verificare la “concorrenza”. Bisognerà, in sostanza,  vedere a che prezzi sono proposti immobili analoghi, per poter effettuare una Analisi di Mercato Comparativa.

Punto 4. Le Particolarità (Fattori Soggettivi e Fattori Oggettivi).

Se hai effettuato l’analisi di mercato comparativa avrai visto cosa hanno di particolare alcuni immobili che vengono proposti a prezzi molto alti, ma avrai anche visto il perché immobili con qualche difetto sono proposti a prezzi molto bassi. Questi dovranno essere oggetto di integrazione della valutazione della tua casa.

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