Come Funziona Legalmente la Vendita Immobiliare

Con questo articolo vorrei fornirti una mini-guida che può essere più simile ad un glossario per semplificare terminologie usate, fasi di compravendita e tipologie di contratti, per la vendita immobiliare. Si tratta in sostanza di spiegare in maniera semplice gli elementi della compravendita immobiliare senza usare termini troppo complicati per chi non è del settore.

La vendita immobiliare può avvenire in vari modi. Vediamo quali:

1. Vendita vera e propria: è la più tipica delle forme di compravendite immobiliari, dove un soggetto, a fronte di corrispettivo in denaro, vende il proprio bene ad un altro soggetto che ne acquista la piena proprietà .
2. Vendita di cosa Futura: ad esempio un costruttore che vende su carta un bene che dovrà essere ancora realizzato; la vendita si perfezionerà quando saranno attribuiti i valori catastali al bene edificato;
3. Vendita di cosa altrui: Quando un soggetto che vanta un diritto di acquisto di un bene, mette in condizione un terzo di acquistare il bene medesimo. In sostanza non vende un bene di proprietà, ma di proprietà di un altro soggetto. Ad esempio, di recente, c’è stata una importante fase di dismissione di beni da parte dell’Ente Fondazione Enasarco SPA a Roma, che ha consentito a molti inquilini, di vendere a terzi il bene su cui vantavano diritto di prelazione, impegnandosi a rogitare a loro volta a favore del terzo, dopo aver riscattato il bene in un primo rogito.
4. Rent to Buy: è una via di mezzo tra un contratto di vendita e uno di locazione. Nei primi 2 o 3 anni si loca il bene fissando già un prezzo di riscatto.  Parte dei canoni utilizzati verranno scalati al termine dei primi anni dal prezzo di acquisto. Il riscatto si può pagare anche richiedendo il mutuo. I vantaggi sono legati a trovare un acquirente che paghi di più il bene, permettendogli di arrivare ad un anticipo nel tempo, ma anche di possedere il bene sin da subito e poterlo provare.
5. Permuta: due soggetti proprietari di due beni immobili decidono di scambiarsi i due beni anche a fronte di un corrispettivo di differenza a favore del proprietario del bene di maggior valore. Di solito un terzo valuta entrambi i beni e cerca di trovare un accordo sul controvalore economico da versare a favore del proprietario del bene di maggior valore.
6. Diritto di superficie: Quando una abitazione è stata construita, a fronte di un corrispettivo in denaro o servizi, su un suolo di qualcuno che rimane proprietario del suolo. Si potrà fissare in quella sede un prezzo di riscatto per poter diventare pienamente proprietario ad una certa data. Ad esempio edilizia convenzionata dei comuni che rimangono proprietari mendianti convenzioni di solito dei “99 anni” che nel tempo permettono ai proprietari superficiari di ricattare la piena proprietà versando al comune un prezzo di riscatto di solito attorno al 5/10% del valore dell’immobile. Spesse volte al diritto di superficie è associata anche una edilizia economica convenzionata ragione per la quale bisogna chiedere al comune di appartenenza che questo immobile sia rivendibile a “libero” prezzo di mercato e non abbia prezzi obbligati dal comune.
7. Leasing Immobiliare è una forma di acquisto che prevede una caparra iniziale un pagamento di canoni e un riscatto finale. A differenza del rent to buy i canoni possono essere pagati in molti anni  e non solamente in due tre anni. Inoltre sono previste delle detrazioni fiscali per chi acquista con questa modalità.

E poi ci sono i diritti reali di godimento:

Nuda Proprietà: è quella forma di compravendita, svuotata del “possesso” che viene acquistata da un altro soggetto. In sostanza un proprietario di un bene può vendere la nuda proprietà, rimenendo a possedere il bene. A differenza di ciò che si pensa, la fine della nuda proprietà (e quindi il cosiddetto “consolidamento”), non è necessariamente legata alla morte del possessore del bene, ma può essere fissata in una data ben precisa, indicata sull’atto, terminando in una data da concordare.

• Diritto di usufrutto: Determina che il bene posseduto da un “usufruttuario”, oltre che abitato dallo stesso, possa essere anche locato dall’usufruttuario medesimo che ne trarrà pertanto profitto.
• Diritto d’Uso: Come il diritto di usufrutto ma non si può trarre profitto dalla locazione a terzi, ma al limite darlo in comodato d’uso a terzo.
• Diritto d’abitazione: infine questo è il più limitante dei tre diriti reali di godimento, perchè può essere solamente abitato dall’avente diritto e non ceduto a terzi neanche a titolo gratutio.

Esempi di applicazione della nuda proprietà.

1. Un proprietario decide di vendere la nuda proprietà del priprio bene tenendo per se l’usufrutto dl bene medesimo fino alla sua morte (tipico esempio).
2. Un proprietario di un bene immobile, cede la nuda proprietà in cambio di un diritto di abitazione per se e la propria famiglia (anche non intestatari del bene) a tempo determinato; ad esempio per una durata di 10 anni data nella quale deciderà, andando in pensione, di traferirsi nella sua seconda casa. A far data dal giorno successivo la scadenza, il nudo proprietario diventerà proprietario a tutti gli effetti e l’usufruttuario riconsegnerà le chiavi dell’abitazione. In quei 10 anni potrà vivere il bene senza poterlo affittare o dare in comodato d’uso a titolo gratuito.

Le fasi della vendita immobiliare:

1. Al termine di una trattativa, si passa per un accordo tra le parti che, di solito si traduce in una proposta d’acquisto scritta. La proposta d’acquisto in forma scritta è obbligatoria, ogni volta che prevede una caparra ricevuta al raggiungimento dell’accordo.
2. Successivamente potrà esserci un contratto preliminare d’acquisto o compromesso dove verrano specificate molte clausole in più rispetto alla proposta;
3. Infine si procederà al rogito.

Contratto preliminare registrato e trascritto:

Il contratto preliminare può essere registrato ma anche trascritto.

Con la semplice registrazione (non si necessita di notaio), si dichiara all’Agenzia delle Entrate che l’immobile sta per essere venduto, e pertanto si dovranno anticipare le imposte relative alla caparra confirmatoria versata.

Ciò darà valore alla caparra stessa permettendo al proprietario di trattenere la caparra nel caso in cui l’acquirente si tirasse indietro. Nel caso avvenisse il contrario, il proprietario dovrà restituire la caparra ricevuta, più la sua caparra a titolo di risarcimento (per questo si dice il “doppio della caparra”, anche se in realtà la caparra è sempre una sola per ambo le parti).

Con la trascrizione (atto notarile) del preliminare, invece si annuncia pubblicamente (pubblicità immobiliare), che l’immobile verrà venduto ad un acquirente, ragione per la quale il venditore, non potrà tirarsi indietro vendendolo ad un altro soggetto ma dovrà venderlo obbligatoriamente al primo soggetto. Resta comunque il discorso della caparra, ma si aggiunge anche il “maggior danno” che può richiedere la parte lesa in caso di inadempimento del contratto.

Documenti necessari per la vendita:

1. Titolo di proprietà : atto di compravendita, donazione o successione oppure se è un costruttore a vendere dovrà fornire la licenza edilizia.
2. Visura storica ventennale (si evincono tutte le fasi di modifche e di titolarità del bene nel tempo)
3. Certificazione Energetica dell’immobile detta anche APE (obbligatoria già per pubblicizzare l’immobile in vendita)
4. Planimetria dell’immobile e sue pertinenze.
5. Elaborati attestanti pratiche edilizie effettuate nel tempo (Rilascio Condoni, DIA, SCIA, CILA, DOCFA)

Condono

In materia di condono, molti sono gli elementi da considerare, ma quello principale è che nella maggior parte dei casi, si necessita di un vero e proprio “rilascio” del comune di appartenenza del bene.

In alcuni casi, invece, basta la domanda di condono e la copia del pagamento dell’oblazione al comune,  ma soltanto a fronte di una piccola superfice da condonare, rispetto al totale della superfice del bene in vendita. Da valutare caso per caso.

Abitabilità/Agibilità

La vecchia Abitabilità definita oggi Agibilità, rappresenta una conferma delle funzioni che l’immobile è capace di assolvere e cioè rappresentare una civile abitazione per immobili abitativi; quella di negozio per locali commerciali e così via. Si tratta di un visto che suggella una regolarità dell’immobile ad assolvere le funzioni per cui è accatastato. Non si tratta comunque di un certificato che attesta una regolarità Urbanistica dell’immobile che andrà comunque verificata ai fini della vendibilità.

Ciò non toglie che circa l’80% degli immobili in Italia, sia sprovvisto del certificato di agibilità. Per questo ci viene incontro Il Decreto legge n. 69/2013 (cd. Decreto del fare) in cui il nuovo comma 4 bis introduce il  certificato di “agibilità parziale” mediante il quale, un proprietario, attraverso una autocertificazione, potrà presentare domanda individuale per l’ottenimento dell’agibilità e dopo 60gg potrà ottenerla per silenzio assenso.

Il vantaggio è notevole rispetto a prima perché prima era una domanda collettiva in cui tutto l’edificio doveva richiedere l’agibilità, mentre ora lo può richiedere anche uno solo purché la propria unità immobiliare risponda alle norme igienico sanitarie di prima necessità necessarie indicate nel regolamento comunale.

Inoltre nelle proposte di acquisto da sottoscrivere è bene citare la presenza o meno del certificato di agibilità per evitare la nullità del contratto di vendita stesso.

Planimetria dell’immobile.

A seguito della legge n°78 del 2010, è necessario che al rogito la planimetria catastale sia conforme. Corrispondente cioè allo “stato di fatto”.

Per questo motivo, in sede di rogito notarile, la planimetria catastale dovrà essere firmata da proprietario e acquirente, confermando in sostanza che corrisponda lo stato di fatto della casa a quanto rappresentato graficamente.

Nel caso non lo fosse, la pena è la nullità del contratto di compravendita; per cui il rogito potrà essere impugnato da chi delle due parti, nel tempo,  abbia interesse a far valere il proprio diritto di richiedere l’annullamento dell’atto pubblico.

Ciò non toglie pertanto che la panimetria potrà essere allineata allo stato di fatto per tempo, in modo da poter effettuare il rogito in tutta tranquillità, sempre che non vengano venduti degli abusi insanabili per i quali bisognerà eventualmente valutarne la demolizione a seconda del caso.

Spero di aver trattato gli argomenti principali necessari a spiegarti come si procede per vendere un immobile.

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