Donazione immobiliare. Problemi e soluzioni.

Spesse volte sentiamo parlare di Donazioni di Immobili e ci rendiamo conto intuitivamente del meccanismo che spinge le persone ad effettuare questo tipo di transazione immobiliare: utilizzare una formula di passaggio di proprietà che non preveda transazione di denaro. Comodo quando tra parenti si vuole dare un anticipo di eredità in beni immobili ai propri figli o nipoti.

Ma cosa succede quando si deve rivendere un bene proveniente da donazione?

Vediamo nel dettaglio.

La compravendita di immobili provenienti da donazione ha principalmente due rischi:

Il primo è legato ad un famoso erede illegittimo che ha diritto anche lui a ricevere una quota parte di eredità in denaro o beni immobili;

Il secondo quello degli eredi legittimi che anche in questo caso possono richiedere la compensazione se alla morte del donante dovessero ricevere meno di quanto ricevuto dal donatario (colui che ha ricevuto il bene immobile).

Entro quanto si prescrive il diritto legato alla donazione per agire per la compensazione a favore degli eredi esclusi?

Dopo 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.

Cosa fare per vendere senza incorrere in problematiche legate ad eredità e volontà testamentarie se si vuole vendere prima del periodo di prescrizione?

Le strade percorse ultimamente sono due:

1. La prima quella di effettuare una retrocessione del bene donato.
   In questa maniera il donante riprende il bene nella sua disponibilità e successivamente lo vende al terzo che acquista direttamente dal proprietario originario sciogliendo la donazione e i suoi effetti collaterali.
2. In alternativa si stipula una Assicurazione che copra il valore del bene fino alla scadenza dei termini di prescrizione dell’eventuale causa di compensazione.

Cosa succede al bene qualora un erede faccia causa e la vinca?

Il Codice Civile dichiara che il terzo che è venuto in possesso del bene (l’acquirente), ha diritto di scegliere se intestare il bene (o parte di esso) all’erede, oppure compensarlo con una somma di denaro equivalente. Proprio da qui nasce l’assicurazione. Non è una scelta dell’erede la forma di compensazione ma il come compensarlo è a discrezione del terzo. Per questo nasce l’assicurazione a copertura della somma di denaro eventuale a copertura del danno dell’eredità.

Il codice civile stabilisce inoltre che la somma su cui ci si può rifare nei confronti del bene donato e rivenduto a terzi è tuttalpiù equivalente al valore del bene stesso; per questo il valore della polizza non supera mai il valore del bene.

Ma se basta la retrocessione a cosa serve l’assicurazione?

Se si vuole vendere prima del termine di prescrizione ma il donante o uno dei donanti non è più in vita, oppure ancora uno dei donanti non vuole fare la retrocessione, l’unica strada percorribile è quella di assicurare il bene stesso.

Ma l’assicurazione è un accessorio presente soltanto per chi vuole acquistare con Mutuo oppure è possibile effettuarla anche se il terzo che acquista non voglia passare per un mutuo?

Esistono compagnie che stipulano polizze assicurative e che non sono legate a istituti di credito per cui si può stipulare una polizza a copertura dei rischi e starsene tranquilli anche se si acquista in contanti.

Se avete problematiche di questo tipo scrivetele qui sotto nei commenti e sarà lieto di aiutarvi.

Un saluto

P.