Gli errori più comuni nelle valutazioni immobiliari.

Quali sono gli elementi che ostacolano le corrette valutazioni immobiliari?
E quali sono le cause che possono influenzare negativamente il valutatore?
Vediamo subito:

1. Valutazioni “A VISTA“;
2. Basarsi esclusivamente sui dati raccolti da intervista al proprietario;
3. Il “FAI DA TE” non circostanziato o valutazione effettuata non da Agenti Immobiliari.

Ma quento è importante la giusta valutazione? Tantissimo! Perchè è la base della vendita da cui partirà tutta una serie di azioni successive che avranno efficacia se correttamente effettuata.
Entriamo nel dettaglio.

1. Le Valutazioni a Vista.

Le valutazioni a vista non sono di per se negative in un processo di vendita. Non trovo niente di male o di sbagliato nell’effettuarlo in se, se non fosse però considerato un semplice strumento per il valutatore, di avere un’idea di massima di ciò che si andrà a vendere, per capire ad esempio, di che TARGET di clienti acquirenti stiamo parlando; che potranno cioè acquistare quell’immobile.
Se tale metodo venisse così utilizzato,  non ci sarebbe nulla di male.
E’ come un commerciante di stoffe. Sa già quando gli viene proposto un nuovo prodotto tessile, se rientrerà in una fascia di mercato economica o media o di fascia alta.
Ma nella seconda fase, prima di acquistarla per poter poi rivenderla, dovrà fare tutta una serie di calcoli per sapere effettivamente, che andrà proposta sul mercato ad un determinato prezzo e che produrrà un determinato margine di profitto.
Il problema è evidente anche nel mondo immobiliare.
Quando si individua una fascia di prezzo non significa che si riuscirà ad ottenerlo.
Il più delle volte ci si basa sull’esperienza o sulla fiducia che si ha del valutatore, ma non della sua circostanziata valutazione.

Una stima a vista, permette al valutatore di:

• Non sbilanciarsi mai, cioè: non aver messo nero su bianco un prezzo di vendita eventualmente errato;
• Avere tolleranza elevata d’errore, per cui il prezzo di vendita, andrà rivisto al Ribasso molto spesso nel corso del tempo, con rischio stagnazione sul mercato e svalutazione dell’immobile;
• Non lasciare al cliente elementi scritti che potrebbero essere riutilizzati per permettergli di vendere da solo l’immobile ad un determinato prezzo;
• Avere un occasione per conoscere i proprietari di casa, illudendoli che quello di effettuare valutazioni a vista, sia il Modus Operandi di tutte le agenzie immobiliari;
• Non avere competenze specifiche per effettuarle, ma imporre semplicemente il formulario delle quotazioni di mercato della zona.

Per tutti questi fattori, sconsiglio vivamente di affidarsi a questo genere di valutazioni per la vendita di un immobile. Non risultano, a mio modo di vedere, utili a portare alcun vantaggio, ai proprietari di casa.

2. Uso dei dati tramandati.

Altro errore comune alle valutazioni errate di un immobile, è quello di vedere agenti immobiliari che si presentano in visita all’immobile e semplicemente raccolgono i dati forniti dal proprietario, senza verificarli personalmente.
Il problema spesso non è che siano i proprietari a portare fuori strada i valutatori; ma il fatto che non essendo il loro mestiere, quello di agente immobiliare, non sono tenuti a sapere tutti quei dati tecnici che invece un agente immobiliare è tenuto a prendere in considerazione e quindi a rilevare personalmente.
Ad esempio i mq dell’immobile. Spesso i propritari dicono quelli che sono stati comunicati loro prima di acquistare. Il problema è che, e mi capita spesso di vedere, molte volte, i mq dichiarati dal proprietario non coincidono con quelli effettivi.
Quindi il modo migliore per ovvviare a questa lacuna, è quella di prendere in considerazione soltanto le valutazioni fatte da agenti immobiliari che effettuano i rilievi dell’immobile e non quelle di chi si affretta a parlare, soltanto per evidenziare come sia un “luminare” dell’argomento.
Di quelli che, se necessario, richiedano documenti della casa per sciogliere eventuali dubbi prima di effettuare la valutazione.
Persone che forniscono già un servizio professionale (direi il più importante), prima ancora di prendere l’incarico di vendita. Anche a costo di non vedersi l’incarico conferito.

3. Il FAI DA TE e gli Improvvisati Immobiliaristi.

Ultimo aspetto da considerare è quello di affidarsi a persone qualidicate come Agenti Immobiliari regolarmente abilitati ed esperti di valutazioni immobiliari della tipologia del tuo immobile.

Fare da soli come affidarsi a portieri, commercialisti o avvocati è spesso la cosa più sbagliata che si possa fare. Non conoscere il mercato Immobiliare, significa non sapere come reagiranno le persone quando troveranno l’immobile in pubblicità. Mettere un annuncio in pubblicità come chiunque saprebbe fare, non significa saper effettuare valutazioni. Non significa saper riconoscere tutti quegli aspetti bloccanti che un immobile ha e che influiranno e impatteranno negativamente sulla vendita dell’immobile, così come quelli positivi che andranno evidenziati.

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